W jednym z najnowszych orzeczeń Sąd Najwyższy (I CSK 770/15) odniósł się do problemu zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do nieruchomości nabytej w toku postępowania egzekucyjnego.
Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została stworzona w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego na rynku nieruchomości. Praktyczne znaczenie tej instytucji jest doniosłe z kilku względów.
Po pierwsze, każdy ostrożny nabywca, przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości, powinien zaznajomić się z treścią prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej. Analiza danych zamieszczonych w rejestrze pozwala uzyskać zainteresowanemu wiedzę na temat takich informacji, jak aktualne dane właściciela, czy ustanowione służebności, zastawy bądź hipoteki. Dzięki temu, potencjalny nabywca ma pewność, że osoba wskazana w księdze wieczystej jako właściciel jest uprawniona do sprzedaży nieruchomości, a tym samym odpłatne jej nabycie będzie zgodne z prawem oraz skuteczne.
Po drugie, mówiąc o znaczeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, należy wskazać na art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”. Ustawodawca na mocy przytoczonego przepisu reguluje często występującą w praktyce sytuację, w której to rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest osoba trzecia, nieujawniona w rejestrze ksiąg wieczystych. Wskazana regulacja pozwala na przyznanie pierwszeństwa właścicielowi ujawnionemu w księdze wieczystej, co ma przełożenie na zwiększoną gwarancję pewności obrotu.
Przedstawione wyżej zagadnienie ma znaczenie z punktu widzenia analizy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2016 r. (I CSK 770/15) oraz poruszonej w nim problematyki zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.
Rozpatrywany przez Sąd Najwyższy problem powstał w związku z nabyciem w ramach licytacji komorniczej przez Andrzeja W. nieruchomości, która uprzednio została sprzedana przez dłużnika egzekucyjnego małżeństwu X. Oboje małżonkowie, nabywając nieruchomość, nie mieli świadomości o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, ponieważ sąd wieczystoksięgowy nie zamieścił w księdze wieczystej wzmianki o działaniach podejmowanych przez komornika. Oznacza to, że małżonkowie kupili przedmiotową nieruchomość z tzw. czystą księgą.
Pomimo tego, nowy właściciel nieruchomości – Andrzej W., wystąpił do Sądu z wnioskiem o wpisanie go do księgi wieczystej oraz wykreślenie dotychczasowych właścicieli – małżeństwa X. Jednakże, zarówno Sąd Rejonowy jak i Sąd Okręgowy, oddaliły żądania wnioskodawcy, tłumacząc, że małżeństwo X jako pierwsze skutecznie nabyło sporną nieruchomość od ujawnionego w księdze wieczystej właściciela, nie wiedząc o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym.
Odmiennego stanowiska był Sąd Najwyższy, który na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez Prokuratora Generalnego, stwierdził że „w przypadku nabycia własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania, gdyż nie obejmuje ona zmiany stanu prawnego, które następują jako skutek innych zdarzeń niż czynności prawne.”. Sąd Najwyższy podkreślił przy tym, że „zgodnie z art. 999 § 1 zdanie pierwsze k.p.c., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa nabywcy w księdze wieczystej. Postanowienie to ma charakter kształtujący; powoduje nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez dotychczasowego właściciela.”. Zdaniem Sądu Najwyższego nabycie własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym ma charakter pierwotny. W takiej sytuacji nie występuje tutaj następstwo prawne, co oznacza że dla skuteczności nabycia nieruchomości nie ma znaczenia kto był jej uprzednim właścicielem.
Sąd Najwyższy, argumentując przyjęte stanowisko, podkreślił, że osoba biorąca udział w postępowaniu egzekucyjnym działa w zaufaniu do organów władzy publicznej, zaś sama licytacja ma charakter publiczny oraz podlega nadzorowi Sędziego. Powyższe uzasadnienie w połączeniu z możliwością zaskarżenia czynności komornika w toku postępowania egzekucyjnego przez każdą osobę mającą interes prawny stanowi wystarczającą, zdaniem Sądu Najwyższego, ochronę zarówno wierzycieli egzekucyjnych, jak i potencjalnych nabywców nieruchomości.
Karolina Niewiadomska
aplikant radcowski