Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, ma obowiązek przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu oryginały dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej. Co robić, gdy deweloper zwleka z wydaniem dokumentacji?
Artykuł 60 ustawy Prawo budowlane stanowi, że inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
Co istotne, zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać dokumentację budowlaną przez cały okres istnienia obiektu. Podobny obowiązek wynika z art. 29 ust. 1c Ustawy o własności lokali, zarząd wspólnoty (ewentualnie zarządca) jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
Co więc może zrobić zarząd wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy deweloper zwleka z wydaniem dokumentacji, ewentualnie wydaje jedynie kopie dokumentacji? Należy zauważyć, że obowiązek posiadania aktualnej dokumentacji ciąży na zarządzie wspólnoty i jest niezależny od obowiązku dewelopera określonego w art. 60 ustawy Prawo budowlane, dotyczącego wydania dokumentacji. Nawet więc w przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązku przekazania dokumentacji, zarząd wspólnoty jest zobligowany do posiadania właściwej, aktualnej dokumentacji.
Niezależnie zaś od obowiązku wynikającego wprost z art. 29 ust. 1c ustawy o własności lokali, posiadanie przez zarząd wspólnoty oryginałów dokumentacji budowlanej może okazać się niezbędne np. w przypadku sporu z deweloperem dotyczącego występowania wad fizycznych nieruchomości.
Z pomocą przychodzi kodeks cywilny i przewidziane w nim roszczenie windykacyjne, określone w art. 222 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Wspólnota mieszkaniowa, będąca klientem Kancelarii, miała problemy z uzyskaniem od dewelopera oryginałów dokumentacji. Spółka deweloperska nie wydała oryginałów dokumentacji, podnosząc, że zawarła z zarządcą wspólnoty (którego sama powołała, jako większościowy właściciel) protokół odbioru części wspólnych nieruchomości, a w jego treści strony ustaliły, że przekazane zostają jedynie kserokopie dokumentacji. Oryginały miały zaś zostać wydane po upływie okresu gwarancji. W ocenie dewelopera stanowiło to zawarciu umowy użyczenia dokumentacji, a więc skutecznym względem właściciela uprawnieniu do władania rzeczą (por. art. 222 § 1 k.c.).
Wspólnota wstąpiła więc na drogę sądową i zażądała, aby Sąd nakazał deweloperowi wydanie oryginałów dokumentacji. Sąd w pełni podzielił stanowisko wspólnoty mieszkaniowej, podnosząc, że obowiązek z art. 60 ustawy – Prawo budowlane nie może zostać ograniczony lub zniesiony umową dewelopera i ustanowionego zarządcy nieruchomości. Sąd zauważył, że naruszenie tego obowiązku uniemożliwiałoby realizację obowiązku zarządu wspólnoty określonego w art. 63 ustawy – Prawo budowlane. Ponadto, w ocenie Sądu obowiązek przekazania „dokumentacji”, o którym mowa w cytowanych przepisach, oznacza konieczność wydania jej oryginałów, a nie kopii.
Łukasz Iżowski
adwokat